Неустойка 214 фз

Неустойка по 214-ФЗ


Бесплатная юридическая консультация:

Когда одна из сторон договора о долевом участии в строительстве не выполняет свои обязательства, вторая сторона получает право на взыскание неустойки по закону 214-ФЗ (Статья 10). Обязательство по выплате неустойки возникает у застройщика в случае просрочки сдачи объекта дольщику.

Оглавление:

Но еще ни один застройщик не компенсировал дольщику его ожидание сверх указанного срока добровольно. Поэтому, чтобы получить положенную вам по закону 214 ФЗ неустойку, придется пройти несколько этапов, в том числе судебное разбирательство.

Порядок действий для получения неустойки по ФЗ 214

Составление и отправка претензии в адрес организации застройщика

Застройщик по закону имеет 10 дней на удовлетворение претензии

Составление и подача искового заявления в суд


Бесплатная юридическая консультация:

Срок принятия иска 5 дней

Участие в судебном заседании

Общий срок рассмотрения гражданских дел – 2 месяца

Получение решения суда и исполнительного листа

Решение суда вступает в силу в течение 10 дней с момента изготовления. На получение исполнительного листа у граждан уходит 2-4 недели


Бесплатная юридическая консультация:

Взыскание неустойки с застройщика

Зависит от наличия денежных средств на расчетном счете ответчика. В случае наличия нужную сумму переводят истцу в течение 3 дней с момента обращения в банк

Рассчитайте неустойку по 214-ФЗ правильно

Формула для расчета неустойки выглядит так (если участник договора – гражданин):

Неустойка = [Цена по ДДУ] × [Количество дней просрочки] × [Ставка рефинансирования ЦБ] × 0,01 / 150

Дата начала просрочки – это 1-ый рабочий день после даты передачи объекта, указанной в ДДУ. Датой окончания периода просрочки считается дата подписания Акта передачи объекта. Если объект еще не передан, то такой датой указывается текущая на момент подачи претензии или иска.


Бесплатная юридическая консультация:

Ставка рефинансирования постоянно изменяется. Поэтому нужно уточнять ее значение на момент исполнения обязательств, или на период расчета.

Какую неустойку назначит суд

Расчет неустойки понадобится приложить к исковому заявлению, которое вы направите в суд. Вы имеете право обращаться в суд по месту регистрации застройщика или по месту собственной прописки/регистрации.

Статья 333 ГК РФ дает право судьям уменьшать размер неустойки, если её величина явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Эту статью активно применяют суды общей юрисдикции, урезая установленную законом 214 ФЗ неустойку в несколько раз. Гораздо более выгодные для истца решения обычно выносит арбитражный суд.

Позвоните или оставьте заявку на сайте. Мы поможем выбрать наиболее выгодный для вас способ получить неустойку с застройщика.

Источник: http://dolevkamsk.ru/uslugi/214-fz/neustoyka-po-214-fz/

Калькулятор неустойки по ДДУ (214 ФЗ)

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.


Бесплатная юридическая консультация:

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% годовых (по состоянию от 17.12.2018).

Калькулятор

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо


Бесплатная юридическая консультация:

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка:руб.

Штраф:руб.

Итого застройщик должен оплатить:


Бесплатная юридическая консультация:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

Бесплатная юридическая консультация:

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;


Бесплатная юридическая консультация:

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.


Бесплатная юридическая консультация:

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.


Бесплатная юридическая консультация:

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.


Бесплатная юридическая консультация:

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(* 30 * 8%) =руб.


Бесплатная юридическая консультация:

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).


Бесплатная юридическая консультация:

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

  • до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
  • с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки


Бесплатная юридическая консультация:

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Источник: http://pro-ddu.ru/kalkulyator-neustoyki-po-ddu-214-fz/

Получение неустойки за просрочку по 214 ФЗ

Застройщик задерживает передачу квартиры? Неприятно, но паниковать не следует, ведь законодательство на вашей стороне – федеральный закон 214 «О долевом строительстве» принят. Чтобы защитить интересы дольщиков. Согласно этому документу, при нарушении сроков, указанных в договоре долевого участия, можно получить неустойку ДДУ.


Бесплатная юридическая консультация:

В данной статье мы разберемся, как происходит расчет и взыскание неустойки по 214 ФЗ и что нужно знать, чтобы добиться справедливости в сложившейся ситуации.

Неустойка с застройщика по 214 ФЗ

Как и в случае многих других договоров, договор долевого участия предусматривает выплату неустойки в случае нарушения его условий. При этом сам текст соглашения может даже не содержать такой нормы, однако действие федерального закона распространяется на все ДДУ, а значит, каждый дольщик может претендовать на компенсацию.

При взыскании неустойки с застройщика не имеет значения, по какой причине были сорваны сроки, указанные в договоре: даже если речь идет об обстоятельствах, не зависящие от строительной компании, участники ДДУ могут рассчитывать на компенсацию. Начисление неустойки начинается с первого дня просрочки и продолжается вплоть до передачи квартиры вкладчику. Правда, есть один нюанс: поскольку срок исковой давности по таким делам составляет 3 года, получить компенсацию можно только за трехлетний период (однако есть возможность получить неустойку и за более продолжительный срок, если норма о сроке давности не будет применена по просьбе ответчика в суде).

Чтобы претендовать на получение пени по договору долевого участия, дольщик сам должен выполнить все условия договора, основным среди которых является своевременное и полное погашения стоимости квартиры – напрямую или через банк, если оформлен ипотечный кредит. Доказательства этого нужно будет предъявить в суде в виде выписки с банковского счета, счетов-фактур, чеков или других платежных документов.

Формула расчета неустойки по 214 ФЗ

Закон, регламентирующий получение компенсации за срыв сроков ДДУ, содержит в себе также формулу для расчета размера неустойки. С ее помощью каждый дольщик может точно рассчитать, на какой размер компенсации он имеет право претендовать. Для расчетов понадобится знание трех переменных:


Бесплатная юридическая консультация:

общая сумма, указанная в договоре долевого участия. Если подписывались дополнительные соглашения, и цена недвижимости изменилась, для расчета берется конечная цифра;

сколько дней прошло с указанной даты передачи невидимости дольщиком до фактической передачи или до подачи иска о взыскании неустойки. Начисление пени начинается с дня, следующего за указанным в ДДУ;

значение, которое устанавливается Центральным банком РФ и может регулярно изменяться (к примеру, в 2017 году учетная ставка изменялась 5 раз). Узнать текущую величину УС можно на сайте Центробанка.

Общая же формула расчета размера неустойки (Н) для физлиц выглядит следующим образом:

Н = СК/100 * КД/150 * УС


Бесплатная юридическая консультация:

Пример расчетов выглядит так: если стоимость квартиры по договору составляет 2 млн. рублей, сроки нарушены на 300 дней, а размер учетной ставки 8,25%, то сумма неустойки составит/100*300/150*8,25 =рублей.

Кроме неустойки, исковые требования также могут включать моральный и материальный ущерб (индивидуально в каждом случае), а также штраф в размере 50% от неустойки, если компания-застройщик отказалась урегулировать спор в досудебном порядке.

Хотите получить неустойку за просрочку 214 ФЗ?

Получите консультацию адвоката:

Источник: http://neustoyka.kuzpartners.ru/articles/poluchenie-neustoyki-za-prosrochku-po-214-fz/


Бесплатная юридическая консультация:

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

Среди ключевых изменений можно выделить:

Ужесточение требований к застройщикам. Здесь имеется в виду:

    • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
    • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
    • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков. Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ. Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту. Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.


Бесплатная юридическая консультация:

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры. Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте. Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%. Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком) Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика. Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

  • стороны;
  • размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
  • обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
  • выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

  • компенсацию за моральный ущерб;
  • взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
  • оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
  • возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
  • возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее – обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно “срежет” исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи. Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика). Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

  • Российский паспорт (копия всех страниц).
  • Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
  • Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
  • Копии платежных документов по ДДУ.
  • Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
  • Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
  • Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ. По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ. Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью. Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться. Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

В соответствии с 214-ФЗ для расчета используется следующая формула:

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Рассмотрим практический пример расчета. К примеру, квартира приобреталась по цене 10.560.000 рублей и была сдана по акту приема-передачи покупателю вместо 13.01.2017 года 05.04.2017 года. В этом случае сумма неустойки будет определяться так:

Неустойка = 10.560.000 * 83 * 2 * 9,25 % / 300 = 569.712 рублей

Эта сумма будет затребована с застройщика за нарушение условий ДДУ.

Здесь особо хотелось отметить следующие два важных момента из судебной практики:

  • Согласно «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04 декабря 2013 года из практики Президиума Верхового суда России, в случае если квартира изначально финансировалась не по ДДУ, а по предварительному договору и в нем была указана более ранняя дата подписания акта-приема передачи, то неустойки можно считать именно с этой даты.
  • Аналогичная ситуация возникает, когда квартира приобреталась до переуступке требований – дольщик может опираться на дату передачи квартиры, зафиксированную в изначальном ДДУ, несмотря на то, что в договоре переуступки она была изменена (перенесена на более поздний срок).
  • У второго пункта есть и другое последствие – неустойка применяется к обязательствам застройка по договору ДДУ, а не договору переуступки. Это означает, что расчет неустойки строится применительно к цене продажи квартиры из первоначального договора ДДУ, а не из последующего договора цессии. Обычно это существенно снижает цену иска.

Расчет госпошлины по искам о неустойке

При подаче искового заявления в ситуации, когда цена иска не превышает 1 миллион рублей, истец освобождается от уплаты госпошлины. Если цена больше 1 миллиона рублей, то оплата пошлины будет обязательной (ст. 333.36 НК РФ). Размер госпошлины имеет градацию в зависимости от величины цены иска. В частности, если цена иска:

  • менее 20 тысяч рублей, то госпошлина= 4 % (но не менее 400 рублей);
  • ̶ 100 тысяч рублей – пошлина = 800 рублей + 3 % от суммы свыше 20 тысяч рублей;
  • ̶ 200 тысяч рублей – пошлина =рублей + 2 % от суммы более 100 тысяч рублей;
  • ̶ 1 миллиона рублей – пошлина =рублей + 1 % от суммы более 200 тысяч рублей;
  • более 1 миллиона рублей – пошлина =+ 0,5 % от суммы более 1 миллиона рублей (но не больше 60 тысяч рублей).

Расчет с помощью рассмотренной шкалы производится по ст. 333.19 НК РФ. Для исков, сумма которых превышает 1 миллион рублей, госпошлина будет рассчитываться как разница между величиной, определенной по ст. 333.19 НК РФ, и суммойрублей.

Таким образом, она составит 0,5 %, а максимальный размер пошлины будет равенрублей. Данная сумма получается из расчета–=рублей.

Суду психологически проще принять решение о взыскании с застройщика суммы втыс. рублей, чем в 2 млн. рублей.

Кроме того, если сумма иска находится на границе 1 млн. рублей, рекомендуется сократить ее до указанного предела, а на суде обратить внимание, чтобы аккуратно применял ст. 333 ГК РФ, ведь вы уже добровольно сократили сумму иска на N тысяч рублей по следующим требованиям…

Можно ли зачесть неустойку в счет доплаты за метраж

Ст. 410 ГК РФ определяет возможность зачета суммы неустойки за срыв сроков передачи квартиры покупателю по ДДУ, требуемой с застройщика, в счет погашения задолженности дольщика за лишние квадратные метры, выявленные после контрольных обмеров БТИ. Однако положительная судебная практика по аналогичным вопросам встречается редко.

Дольщикам рекомендуется изначально убедиться, на самом ли деле квартира имеет лишние метры. Сделать это можно самостоятельно, измерив общую площадь. Если полученные данные не соответствуют представленным застройщиком, то лучше провести независимую техэкспертизу. Проводится она аттестованными организациями и стоит от 10 тысяч рублей и выше. Результаты экспертизы и должным образом оформленный отчет можно в дальнейшем использовать в суде.

Также участник ДДУ может попробовать не платить за эти метры. Но при отказе застройщика идти на подобный взаимозачет выходом может стать только обращение в судебные органы.

После подачи искового заявления застройщик, как правило, охотнее идет на взаимозачет. Хотя все, безусловно, зависит от конкретной ситуации и обстоятельств.

Налоги с полученного возмещения неустойки по исполнительным листам

И в заключение, немного печальной информации. Согласно требований Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 127), моральный вред НДФЛ не облагаются, а вот штрафы за несоблюдение в претензионном порядке удовлетворения требований потребителя, неустойка, выплачиваемые гражданину в рамках исков по 214-ФЗ и закона о защите потребителей не подлежат освобождению от обложения подоходным налогом. На вас будет лежать обязанность как декларирования, так и оплаты этих полученных средств.

Принятые в 2017 году изменения в главном нормативном акте 214-ФЗ, регулирующем особенности отношений между участниками долевого строительства, позволят обеспечить гарантии повышенной безопасности и прозрачности в области осуществления расчетов по ДДУ, сроков сдачи объектов в эксплуатацию и ответственности за их нарушения, а также порядка расчетов неустойки (пеней). Нововведения коснулись как вопросов оплаты (открытие эскроу счетов), так и вопросов по качеству и ключевых параметров, направленные на максимально близкое соответствие заявленным параметрам, обозначенным в договоре о долевом участии в строительстве.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/21/poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika/

Расчет неустойки по ДДУ 214 ФЗ: важные особенности процесса

Согласно ч.2 статьи 6 Федерального закона №214 В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Что важно знать при расчете?

Чтобы правильно рассчитать неустойку по ДДУ нужно воспользоваться специальной формулой. Также с этой целью можно воспользоваться специально разработанным нами калькулятором.

Для расчета непременно потребуется знать размер ключевой ставки ЦБ РФ, так как с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравняли к значению ключевой ставки РФ. Учтите, что эта величина непостоянная. Еще производя расчет неустойки ДДУ важно учесть такие моменты:

  • — следует применять верный временной промежуток — с даты, указанной в договоре долевого участия в качестве срока сдачи объекта в пользование или собственность и до даты подписания акта приема-передачи квартиры;
  • — непременно необходимо принять во внимание, юридическое либо физическое лицо осуществляет расчет пени и предъявляет претензию;
  • — указывается полная цена договора, причем даже тогда, когда она приобретается в рассрочку, ипотеку и т.п.

При расчете, будьте предельно внимательны. Неправильный расчет неустойки по ДДУ не влечет за собой ответственности, закрепленной на уровне закона. Однако подобной ошибки лучше не делать.

По какой формуле будем считать?

Формула расчета неустойки ДДУ такова:

СМ=ЦД×1/300СР × 2 × ПП.

ПП — число просроченных дней;

СР — ставка рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ);

ЦД — цена договора, указанная в соответствующем ДДУ;

2 — двойная ставка, если договор заключен физическим лицом.

Приведем простой пример:

Стоимость договора долевого участия составляет рублей. Жилье должно быть сдано 20 июля 2018 года. Акт приемки подписали 25 августа 2018 года. Получается, что просрочка составила 36 дня. Ставка рефинансирования — 7,25%. Подставим значения в формулу и получим:×36×7,25%×=рублей.

Качественный сервис доступен каждому!

Произвести расчет неустойки ДДУ онлайн можно на нашем сайте. Здесь вы сможете сделать это максимально быстро. Будьте уверены Вы получите точную цифру. Загляните на наш сайт сразу, как в этом возникнет необходимость.

При необходимости окажем помощь по взысканию неустойки с застройщика при срыве сроков ДДУ и в случае выявления недостатков. Если потребуется, обратимся в суд.

Источник: http://zeus.expert/blog/neustoika-ddu/sroki/raschet-neustojki-po-ddu-214-fz-vazhnyie-osobennosti-proczessa

Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (ст.ФЗ)

Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст.ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст.ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере

! Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно. Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х. Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3) Таким образом происходит сильное искажение результатов пени. Например, при стоимости договора рублей, периоде просрочки сдачи дома с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, — в некоторых популярных калькуляторах получается результат пени рублей. Но правильный результатрублей.

Источник: http://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/

Калькулятор неустойки по 214-ФЗ ДДУ 2018

Посчитать неустойку вы можете самостоятельно, используя наш калькулятор неустойки по дду :

Калькулятор процентов при расторжении ДДУ здесь

Выкупаем неустойку по 214-ФЗ по ДДУ!

Проверить платежеспособность Застройщика можно здесь

Работаем только на результат и без предоплаты.

У нас самое большое количество дел по неустойки в Арбитраже!

Самостоятельный расчет неустойки по дду:

В соответствии со ст.6, 214-ФЗ от 20.12.2004 г.: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Так как ставка рефинансирование в настоящий момент заменена ключевой ставкой, следовательно нужно смотреть ключевую ставку.

Формула расчета калькулятора неустойки по 214 фз:

В соответствии с Указанием Банка России «О размере ставки рефинансирования Банка России» ставка рефинансирования ЦБ РФ с на ноябрь 2018 составляет 7,25 %. Актуальную ставку рефинансирование можно посмотреть здесь.

1/300 ставки рефинансирования — 7,25/300=

Двойной размер Ставки составляет -7.25/150=

Начало периода просрочки

Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры, предусмотренной вашим Договором долевого участия (к примеру: «Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок до 01.01. 2017 г.»).

Следовательно, начало периода просрочки необходимо считать с 02.01.2017 г.

Иногда проблематично определить дату, когда Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства, если она не прописывается однозначно в договоре. Это делается намерено, чтобы вам отказали во взыскании неустойки. К примеру, в договоре может быть следующее описание даты передачи квартиры дольщику:

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию».

О дате введения дома в эксплуатацию в договоре не указано ни слова. В такой ситуации можно попробовать зацепиться за разрешение на строительство. Т.е. если на момент заключения договора долевого участия разрешение выдано было, к примеру до 01.01.2017 г., то можно предположить, что вас ориентировали именно на эту дату плюс 3 месяца. Но гарантий, что суд удовлетворит указанной логике, нет.

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок введения в эксплуатацию 01.01.2017 г. Застройщик имеет право без согласования с Дольщиком перенести срок ввода в эксплуатацию, но не более одного раза.»

В последствии Застройщик воспользовался указанным правом и перенес срок ввода в эксплуатацию, сразу с запасом на несколько лет вперед, чтобы точно нельзя было взыскать неустойку. В такой ситуации тоже можно попробовать взыскать неустойку, но без стопроцентной гарантии.

Сумма договора.

Тут все просто: Указывайте сумму, которую вы заплатили по договору.

Нюанс: Если вы купили квартиру по договору цессии. По договору цессии (уступка права требования) стоимость квартиры0 рублей, а Цессионарий (лицо, которое уступило вам свои права по договору долевого участия) заплатил всего рублей (т.е. Застройщик фактически получил рублей).

В такой ситуации необходимо указывать сумму, указанную в договоре долевого участия. Существует не многочисленная судебная практика, позволяющая взыскать неустойку с полной стоимости договора цессии (сумма, уплаченная за уступку права требования), но вероятность удовлетворения подобных исков мала.

Взыскание неустойки с застройщика оплата по факту.

Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не хотите ждать? Мы выкупим вашу неустойку. Оплата в день обращения.

25 комментариев читателей статьи «Калькулятор неустойки по 214-ФЗ ДДУ 2018»

Добрый вечер! В ДДУ указано: «Передача УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Объекта долевого строительства и принятие его УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА осуществляется по подписываемому сторонами Передаточному акту по окончании строительства Объекта недвижимости в указанный в настоящем пункте период: 5.1.1. начало периода — 30 июня 2019 г. 5.1.2. окончание периода — не позднее 30 ноября 2019 г.»

С какого момента будет считаться, что застройщик просрочил передачу и будет вынужден платить неустойку?

Добрый день. Считается с 1 декабря 2019 года.

Добрый день. Если у меня договор переуступки на квартиру от юридического лица физическому (мне) я могу требовать неустойку за просрочку как физическое лицо.

Да,можете требовать неустойку,но скорее всего,период,когда квартира принадлежала юр. лицу — ставка будет одинарная,а не двойная,как для физ. лица.

И ещё один вопрос. У меня там же куплена кладовая тоже по ДДУ. Я могу за нее неустойку попросить или это только жилых помещений касается?

По кладовой тоже будет неустойка.

Добрый вечер. У меня в ДДУ написано так: После ввода Жилого дома в эксплуатацию Застройщик обязуется в срок до 31 августа 2018 года передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства по передаточному акту. Обязательство по передаче Объекта долевого строительства может быть исполнено Застройщиком досрочно. Акт был подписан 26 ноября 2018 года. И ещё застройщик присылал уведомление о переносе сроков не позднее 1 ноября 2018г. С какой даты мне рассчитывать неустойку? Заранее спасибо за ответ.

Добрый день. Неустойка с 01.09.18 по 26.11.2018. Если необходима будет помощь во взыскании — обращайтесь,будем рады помочь.

Добрый день. Приобрели квартиру в жк Пятиречье, застройщик Тирос-инвест. Наш дом застройщик ещё не начал строить, по дду, гк 4 кв 2019. Стоит вопрос о расторжение договора в одностороннем порядке. Как быть нам. Подскажите

Добрый день! Расторжение в одностороннем порядке вы можете начинать через 2 месяца после нарушения срока передачи квартиры в силу ст.ФЗ

Добрый день! В ДДУ указан срок передачи 30.06.2018 г., этот день приходится на субботу, соответственно, 01.07.2018 г. — это воскресенье. Переносят ли эти выходные дни на первый рабочий день, то есть расчет количества дней неустойки начнется с 02.07.2018 г. При расчете неустойки на сайте арбитражного суда по ГК ( статья 191,193, если не ошибаюсь) вообще расчет начинается с 04.07.2018 г., передвигая эти дни на понедельник и вторник, и расчет начинается со среды, то есть 04.07.2018 г. Разъясните, пожалуйста. Распространяется ли это на на расчет неустойки по 214 ФЗ?

Добрый день. Неустойка будет считаться с 01.07.2018 при Вашем случае.

Спасибо большое!Но у меня к вам еще вопросы. Конечно, я посмотрела, вы консультируете дольщиков и, к сожалению, закон на их стороне. А я вот представитель застройщика и так закон устроен, что всем можно как угодно застройщика и «вдоль и поперек» (надеюсь, понятна моя ирония). У нас объект должен был сдаться 30.06.18 г., и к этому времени он физически был готов, стоял, как и положено. В мае мы заявились на комиссию, комиссия была назначена, пришла в июне. Не знаю ни одного застройщика, который бы сдал с первого раза. Естественно, список недочетов и недоделок. Мы максимально их исправили. Срок проверки прошел. Снова заявились. А у них начались отпуска, то нет пожарника, то нет санпина, дождались, пока собрались, других не назначали. Пожарник снова нашел недодел, о котором вообще не говорилось, ни при получении экспертизы (куда смотрели), ни при первых его приходах. Устранили. Время идет. Пожарник снова уехал в командировку. И так у нас прошло до октября. 25.10.18 г. получили ввод в эксплуатацию. Наш объект с чистовой отделкой, при строительстве значительно улучшили качество материалов (вместо покраски на потолок натяжка, вместо линолеума паркет и тд). Люди довольны. Многие стали пользоваться помещениями намного раньше, все чисто и красиво. Но, естественно, находятся дольщики, которые очень хорошо «знают законы». И вот два молодых человека пришли с неустойкой. Большая часть населения в возрасте и все с пониманием. И так обидно. Мы очень старались все сделать, наши подрядчики работали и ночью. Но, как вот с такими дольщиками? Все понимаем — закон.Вы вот можете нам посоветовать, как можно хотя бы уменьшить неустойку? Побудьте на другой стороне или вы только помогаете дольщикам в их правах? Надеюсь не сильно я тут разгневалась?? Просто очень обидно. Застройщикам тоже очень не просто с учетом последних изменений в законодательстве, особенно это сложно в регионах.

Здравствуйте! При нарушении сроков передачи квартиры мы хотим взыскать неустойку. Нужно ли нам сейчас подписывать передаточный акт? Сможем после подписания взыскать неустойку? Т к в договоре есть условие, что если отказывается подписывать, то потом через 2 месяца застройщик сам нам направляет опять этот акт и считает что мы приняли все и неустойка невозможна. Но при этом так же указано если Акт подписываем, то с этого момента претензии не принимают (за исключением скрытых дефектов).

Добрый день! Акт подписывать можете в таком виде. На суд по неустойке это не влияет,обратитесь к нам за помощью во взыскании,наша практика Вас приятно удивит.

Застройщик «Логитек» ЖК «Медовая долина». Неустойку до 1 мая, через суд отсудила, АПП до сих пор не получила, уже набежала еще неустойка (по вашему калькулятору) порядка 280 тыс.руб. Готовы выкупить. И, если «да» то за какую сумму?

Добрый день! Да,готовы. Свяжитесь с нами для более предметного разговора.

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2854/

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков по поводу получения с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответы на вопросы подготовлены юристом сайта Paritet.guru с учетом актуальной судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда: При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей. Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г. (пункт 12)

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Судебная практика Верховного суда (октябрь 2017): При исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (с учетом правил исчисления сроков, оканчивающихся в нерабочие дни). Определение №41-КГ17-26

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему: Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Про неустойку при покупке квартиры через уступку: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ: На основании п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Определение 70-КГ17-6

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Можно ли получить неустойку по 214-ФЗ, если затягивается регистрация права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем,тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Позиция Верховного Суда РФ: Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа. п.10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., определение №31-КГ16-1.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Подходящая практика Верховного Суда: 1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15). 2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года. 3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Слышал, что судьи сильно снижают неустойку по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ. Как это предотвратить?

Рекомендуем при подготовке к суду и написании иска внимательно прочитать нашу статью: Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Инструкцию по взысканию денег через банк застройщика можно посмотреть здесь. Пример заявления в банк к исполнительному листу на застройщика

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Квартира куплена через участие в ЖСК, можно ли получить неустойку по 214-ФЗ?

К сожалению, нельзя. Хотя участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах упоминается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» как одна из законных форм привлечения средств граждан на строительство жилья, сам закон распространяется только на квартиры, приобретаемые на основании договоров участия в долевом строительстве. При вступлении в ЖСК между гражданином и кооперативом возникают не обязательственные (договорные), а членские (корпоративные) отношения. На такие случаи ни 214-ФЗ, ни закон «О защите прав потребителей» не распространяются. Об этом упоминается и в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, п.11).

Источник: http://paritet.guru/stati/214-fz-neustojka-faq-praktika.html